空き地の固定資産税が高い!良い税金対策はない?

2017年5月1日
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使う理由もない土地をただ固定資産税のみ支払い続けているのはとてももったいないことです。そのような土地を保有するために、固定資産税の負担を減らしていきたいと思うものでしょう。
その対策として考えられるのは、宅地や更地を農地に転用することで固定資産税が安くなる可能性があります。

固定資産税が宅地より優遇される理由

宅地よりも農地の固定資産税が安くなる理由として、土地の価値が収益性で判断されているからです。
宅地と農地を比較した場合、農地から得ることができる収益は多くありません。農地は所有者が自由に使うことが制限されており、農業で利用することが必要です。
そのため宅地より収益性が低いため、固定資産税が同じでは公平さに欠けるため評価額が低くなっています。
しかし農地が特別優遇されているというわけでなく、農地の状況によって宅地並みに課税されるケースもありますので注意しましょう。

土地の評価のもとになるのは地目

土地の評価額は地目に応じて算出しますが、評価のもととなる地目は登記官が判別して区分されます。
宅地は建物の敷地としての維持、効用を果たすための土地で、田は農耕地で用水を利用して耕作する土地、畑は農耕地で用水を利用しないで耕作する土地です。他にも原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地などに区分されます。
登記簿上の地目とは関係なく事実状態や客観的に判断されますが、さらに農地は耕作目的に供される土地であり一時的な状況では判断されません。

登記簿上の地目では判断しない現況主義

固定資産税は現況主義という考え方なので、登記の地目ではなく現況を踏まえた課税地目で判断されます。
そのため市町村が現地調査を行った時に土地の状況が変更されていれば、申請していなくても市町村が課税地目を変更します。そのため登記の地目変更を行っていなければ、登記簿上の地目と課税地目が異なることになります。
登記簿上での地目は農地になっていても固定資産税が高い状況の場合、課税地目が現況で農地以外の地目になっている可能性があるでしょう。

農地に転用する場合には?

農地を宅地やその他の用途に転用する場合には農地法で制限されていますので面倒なケースがありますが、宅地や更地から農地に転用する場合には特に制限が設けられていません。
農地にするには土地を耕し農地と思える状態にする必要があります。基礎や建物は全て解体し、土の入れ替え作業などを行って作物が生育できる整備が必要です。
耕作を行って登記地目の変更を1か月以内に行い、農地法に則った農作業を行うことが必要です
農地と判断されるのはその土地が完全に農地だと認識される必要があります。半分を農地、半分を家屋という状況では宅地とみなされるため、農地として扱われなくなると考えられます。