土地の有効活用「底地」。利回りは?

2017年3月24日

更地になっている土地を有効活用しようと思うと、「底地」というキーワードが浮かび上がってくることがあります。しかし、どのようなものかわからないという方も多いでしょう。底地を運用するためには、メリット・デメリットを理解することが重要です。そこで、今回は底地の解説をするとともに、一般の不動産投資と比べた場合の収益性の違いをご紹介します。

・底地とは

そもそも、底地とはどのようなものでしょうか。地代を支払って、土地を建物の所有を目的として借りる権利を「借地権」といいますが、この「借地権をつけた土地を貸し出し、借地人から賃料を受け取っている状態にある土地の所有権」が底地です。つまり、自分の土地を建物の所有者に貸し出すことだと考えてください。それでは、所有地を底地にするとどのようなメリット・デメリットが発生するのでしょうか。

・底地のメリット

1)運営の手間がかからない
所有地を底地として運用する最大のメリットは、運営のラクさです。土地を貸すだけなので、修繕計画も修繕のための資金繰りなども一切不要です。借り手がいれば、地代を受け取り続けるだけということになります。

2)固定資産税が安い
不動産には固定資産税が課税されますが、借地にして家を建ててもらうことで「住宅用地」となり、固定資産税の特例措置が適用されます。通常の1/6の固定資産税に減免されるため、税負担は軽くなります。
また、自分で家を建てれば家屋の固定資産税についても支払い義務がありますが、底地の場合は、土地を借りて建物を所有している借地権者に固定資産税が課税されます。自分の所有資産ではないので、当然と思われるかもしれませんが、土地の有効活用という観点から考えれば、少しでも支出が少ないことがメリットになります。

・底地のデメリット

運用の手間やコストがかからない一方で、問題となるのは収益性の低さです。単純な利回りは「年間の地代収入÷底地の時価」で算出できますが、通常、地代は家賃よりも低く設定されます。平均的な利回りはおおよそ1~2%というところです。賃貸経営なら5%前後の利回りは期待できるため、やはり低めといえるでしょう。
適正な地代は時代や環境で変化する可能性がありますが、地代を上げるにも借地人がいる以上、簡単ではありません。借地人との関係性にもよりますが、定期的な改定を行いにくいのが現実です。

・最後に

デメリットはありますが、税金など諸経費よりも地代が高いのは間違いないため、利回りは悪くともマイナスにはなりません。安定収入として考えれば、そう悪くもないものです。また、借地人と良好な関係が築けているのなら、底地を買い取ってもらう方法もあるので、さまざまな観点から検討されることをオススメします。