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個人が不動産を売却する場合は何に消費税が掛かる?

個人が不動産を売却する時、消費税はどの費用に対して課税されるのかご存知でしょうか。不動産を売りたい場合、消費税とはそもそもどのような税金なのか、課税対象となる費用について理解しておくようにしましょう。

消費税が課税される取引とは?

課税事業者が行った国内取引に対して課税されるのが消費税です。

国内で対価を得て行う資産の譲渡や貸付、役務の提供は消費税の課税対象となります。ただし、モノやサービスを消費したときにかかる税金なので、土地は消費するものではないため、売却しても消費税は課税されません。

それに対して、建物は経年や使用により劣化していきますので売却すれば消費税が課税されます。

個人が売主なら消費税は課税されない

また、消費税が課税されるのは、課税事業者が行った取引なので、個人が売主でマイホームやセカンドハウスを売却した場合は課税されません。

ただし、マイホームやセカンドハウス以外の不動産を売却した場合は、個人が売主でも消費税がかかることもあるので注意しましょう。

消費税がかからない非課税取引

消費税が課税されるのは、事業者が事業として国内で対価を得て行う資産の譲渡や貸付、役務の提供による取引で、非課税、不課税、免税の取引に該当しない取引です。

例えば、建物の購入代金や建築請負代金、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、事務所・店舗などの家賃などが消費税の課税対象として挙げられます。

課税要件を満たすことで消費税の課税取引と判断されますが、課税対象としてなじまないものなど、社会政策的配慮から13項目に限定列挙し、非課税取引として規定されています。

例えば、土地の譲渡や貸付、住宅の貸付による地代・家賃や敷金・保証金などがその例で、他にも住宅ローンの返済利息・保証料、火災保険料、生命保険料などは非課税です。

売却する不動産の土地と建物それぞれの価格が分からない場合

不動産を売却する時、売却する物件の土地と建物の合計価格しかわからないという場合もあるでしょう。この場合、消費税から不動産を購入した時の建物価格を出すことで、土地の価格も算出できます。

消費税は建物に対しては課税されますが、土地は非課税です。そのため、売却したい不動産を購入した時の契約書に消費税が記載されているなら、その消費税から逆算して建物価格を算出することが可能です。

建物価格は「消費税÷購入時の消費税率+消費税」、土地価格は「購入代金-建物価格」から算出できます。

消費税率は購入時の税率を適用させますが、
・平成元年4月1日~平成9年3月31日の場合は3%
・平成9年4月1日~平成26年3月31日の場合は5%
・平成26年4月1日以降は8%

の消費税率で計算してください。

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