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相続不動産を売った時に利益がでたときに注意したい長期譲渡と短期譲渡

不動産を相続した時、住んだり利活用する予定がないことから売却する場合、利益が出ればその所得に対して税金がかかります。

しかしこの税金は、不動産を保有していた期間によって税率が異なり、課税される税金が大きく異なってくる点に注意が必要です。

譲渡所得は所有期間によって2種類に分けられる

不動産売却によって得た譲渡所得は、株を譲渡して得た利益と同じように、給与所得など総合課税とは分けて税額を計算します。

その際に注意しておきたいことは、譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、税額を算出する時に用いる税率が異なる点です。

□長期譲渡所得とは

長期譲渡所得とは、売却年の1月1日時点で所有期間5年超となる土地や建物を売却した時の譲渡所得です。

平成24年12月31日以前から所有している土地や建物を、平成30年中に売却すれば長期譲渡所得に該当します。この場合、所得税15%、住民税5%を税額計算時の税率として用いることになります。

□短期譲渡所得とは

対する短期譲渡所得は、売却年の1月1日時点で所有期間5年に満たない不動産を売却した時が該当します。所得税30%、住民税9%が税率です。

なお、どちらも復興特別所得税が2.1%更にかかります。

所有期間はどのようにカウントする?

不動産の所有期間をカウントする時には、譲渡のあった年の1月1日時点で何年経過しているかを確認します。

例えば平成25年10月10日に購入した資産を平成30年10月11日に譲渡すれば、カレンダー上は満5年を超えることになるので長期譲渡所得と考えがちです。

しかしこの場合、譲渡する年である平成30年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡所得にはならないのです。
そのため、長期譲渡所得とするなら平成31年1月1日以降に譲渡しなければなりません。

税負担をなるべく軽減するために

また、個人が不動産経営を行って得た家賃収入など不動産所得は総合課税ですが、譲渡所得は分離課税になるので、売却した時に利益ではなく損失が出ても損益通算はできません。

損益通算は、各種所得金額を計算する上で生じた損失を、一定の順序に従って他の所得から控除できる仕組みのことです。さらに、損失分は翌期に持ち越すこともできません。

そのため、売却により損失が出るタイミングでの売却は避ける必要がありますし、短期譲渡で売却するなら税負担は覚悟してなるべく高い金額で売ることを目指したほうがよいと言えます。

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