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不動産の売却収入を土地と建物に按分する割合には注意が必要?

例えば会社や個人で保有している、土地と建物が一緒になっている貸ビルを売却する場合、土地と建物分に売却代金を分ける事が必要です。土地建物を一括で売却した場合、内訳金額を計算する方法なども合わせて確認しておきましょう。

土地と建物の比率が適正でないと問題が生じる?

土地には消費税はかからず非課税ですが、建物には消費税が課税されますので、土地と建物の比率が適正でない場合には建物の代金をいくらにするか問題になります。

売主の立場としては建物の比率をできるだけ下げて、預かる事になる消費税を少なくしたいと考えます。しかし買主の立場としては、支払った消費税はのちに控除できるので建物の比率を上げたいと考えるでしょう。

このように売主と買主の希望が異なる事で問題になる事が多いと言えます。

建物金額や同族関係者同士の取引に注意

また、建物金額が適正でないと判断された場合、買主側で行う減価償却で算出した減価償却費も適正でないとされる可能性があります。

さらに買主が親子や同族会社などであり、同族関係者同士の取引の場合には、みなし譲渡や寄附金課税などの問題が生じる場合もあるのでこちらも注意が必要と言えるでしょう。

仮に同族関係者同士で売買を行う場合には土地に対する税務上の借地権の有無を見極めて売買代金を設定する事も必要です。借地権はないとしていたのにあると判断されてしまうと、土地分を底地と借地権に分けて収入を按分する事が必要になるなど複雑さが増すと理解しておきましょう。

土地と建物に分ける方法にも種類がある

売却した時の収入を土地と建物分に分ける場合、用いられる方法にも種類が色々あります。

最初に建物または土地の適正時価を求め、売買価格からその金額を差し引いてもう一方の額を求めるという方法があります。この方法はどちらか片方の金額を優先する事になりますので、適正価額と売買価格に開きがあると問題になると言えるでしょう。

他にも、それぞれの時価で按分する方法や、固定資産税評価額の比率で按分する方法があります。

最も適正な判断を求めるのであれば、不動産鑑定士による鑑定評価額を採用する事が望ましいと言えますが、不動産鑑定士に対して支払う報酬が発生する点は理解しておく事が必要です。

売主は売却時期と消費税の関係を理解しておく事

また、土地は非課税売上なので消費税は課税されませんが、売却すると課税売上割合が下がる事で一時的に消費税の納税額が大きくなるため、売主は「課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を税務署に提出する事が必要です。

その際、売却した課税機関内に承認を受ける事が必要になりますので、売却時期に注意しなければ間に合わなくなる可能性がある点にも注意しておきましょう。

適正な割合を計算するために

売却収入を土地と建物に按分する場合には、時間的な制約や費用面などを総合的に考え、どの方法を用いて算出するのか決めるようにしましょう。

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