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意外と残らない?不動産売却益に対する税金は取得費と譲渡費用次第?

不動産は安く購入して高く売ればその分の利益を得ることができます。
ただし高く売却できた場合、その分税金も多く支払うことになりますので、家賃収入なら経費を計上して利益を調整することはできても、売却益は数千万円単位で発生することもあるため税金を避けて通ることは難しいと考えられます。
そして税金以外にも、その他の経費が掛かるため、想定していたよりもお金は残らなかったということもあるようです。

 

個人が不動産を売却した時の税金

例えばサラリーマンなど、個人が不動産を売却した場合で考えた場合、不動産の売却益は「譲渡所得」という所得に分類されます。
勤務先から得た給料などは給与所得、家賃収入などがあれば不動産所得に分類され、最終的に給与所得と不動産所得は合算して計算します。
仮に給与所得が500万円あり、不動産所得で同額マイナスが出た場合には、差し引きゼロですので税金は掛かりません。
この損益通算は不動産の譲渡所得においては適用されず、他の所得と合算されないため利益が出れば税金が発生します。

 

売却益の算定

譲渡所得は、「収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得」で算出することになります。
取得費や譲渡費用が多ければ譲渡所得を引き下げる事ができますが、何でも譲渡費用にできる訳ではありません。

・取得費に含まれるものとは?
まず取得費は帳簿価額と考えて良いでしょう。購入時に物件を取得した価額から、これまで計上した減価償却費を差し引いて計算します。

・譲渡費用にできる支払い分は?
そして譲渡費用は売却のために支払った費用なので、不動産を売るために支払った仲介手数料、登記を司法書士に依頼した場合の報酬、売却のために行った測量の費用、売主が負担した印紙代、貸家を売る際に借家人へ物件明渡しのため支払った立退料などが費用として含まれます。
他にも、更地にして売却するために建物を取り壊すためにかかった費用、売買契約を締結した後でさらに有利な条件で売却するためにもとの契約者に支払った違約金、借地を売却する場合に地主から承諾を得るために支払った名義書換料などが含まれます。

 

取得費と譲渡費用に含まれるものの違いに注意を!

譲渡費用はあくまでも売却する際に直接必要だった費用なので、建物の修繕費や固定資産税というように、維持・管理に使った費用は含まれません。
ただし、買主側から要請があり、売却するためにリフォームを行ったという場合には、かかった費用が譲渡費用として認められる場合もあります。
また、土地を売却するために実施した造成の費用は譲渡費用ではなく、取得費に該当することになるなど、譲渡費用には含まれないけれど取得費としてカウントできるものもありますので、不動産会社など専門家などに相談することが望ましいと言えるでしょう。

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