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相続した不動産を売却したときに発生する譲渡所得を抑える方法とは?

実家を相続したけれど、住む予定もないし賃貸物件として活用する予定もないという場合、所有していれば管理費や固定資産税などがかかるので売却を検討することになるかもしれません。

しかし、不動産を売却して利益がでれば譲渡所得となり、税金の課税対象となります。そのため、税金をできるだけ安くする方法などを確認しておきましょう。

不動産を売却するとどのような費用や税金がかかる?

不動産を売却するときには、諸費用として不動産仲介会社に対する仲介手数料、建物を取り壊して土地を売却するときには取り壊し費用も必要です。

それに加え、印紙税、そして売却することにより出た利益にかかる所得税や住民税、復興特別所得税などの税金が掛かります。

印紙税は売買契約書に貼る収入印紙のことで、税額は契約金額によって異なります。

譲渡所得に課税される所得税と住民税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて算出する譲渡所得に税率をかけて計算します。

相続した不動産が高い価格で売れれば嬉しいですが、取得費と譲渡費用を差し引いて利益がでれば税金の対象となる点は理解しておく必要があります。

不動産の所有期間によって税率は異なる

譲渡所得にかける税率ですが、どのくらい不動産を所有しているかによって異なります。

不動産を所有してから売却した年の1月1日までの期間が5年を超えるなら「長期譲渡所得」となり、所得税は15%、住民税5%の税率が適用されます。

5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税は30%、住民税9%と高い税率が適用されることになります。

なお、相続で不動産を所有した場合は、相続により所有者となった日ではなく、元の所有者である被相続人が不動産を取得した日からカウントすることになりますので間違わないようにしましょう。

また、平成25年から平成49年までは復興特別所得税が基準所得税額の2.1%分加算されます。

税金を抑えるために適用させたい特例や控除とは?

相続した実家が古い場合、購入時は現在の相場よりかなり低かったのに、立地がよくて高く売れたときなどは税金が大きくなってしまう可能性があります。そこで、できるだけ税金を抑えることができる特例などを確認しておきましょう。

□取得費加算の特例

相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却する場合は、不動産に対する相続税額も売却価格から差し引くことができます。そのため、課税対象となる譲渡所得を低く抑えることができるので、節税に繋がりやすいでしょう。

□3000万円特別控除

住んでいる家を売却したときに利益が出ても、3,000万円までなら課税額は実質ゼロになるという特例です。

本来は居住している家や土地を対象とした控除ですが、2016年4月から2019年12月31日までについては、相続した実家に住んでいなくても控除することが可能です。

ただし適用させるためには要件がありますし、取得費加算の特例と併用することはできませんので、どちらが有利かよく検討する様にしましょう。

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