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相続した不動産を売却した場合、譲渡所得に対する税金は?

土地や建物を相続した場合、今後、土地に家を建てたり家に住んだりということがなく、賃貸などに活用する予定もないのなら売却を検討することもあるでしょう。
維持するのにも管理にも費用が掛かりますし、毎年固定資産税や都市計画税も生じるので、いっそ手放してしまったほうが良いと思うかもしれませんが、不動産を売却する時にも税金が掛かることを忘れないようにしましょう。

 

不動産を売却した時にかかる税金とは?

相続した土地や建物を売却して現金化することには色々なメリットがあります。例えば相続人同士でも平等に分けやすくなるでしょうし、相続税の納税資金に充てることも可能です。
ただし不動産を売却した場合には、諸経費や税金などを支払う必要があります。不動産仲介業者に支払う手数料、印紙税、譲渡所得にかかる税金などです。
特に税金については、いくら掛かることが予想されるのか、事前に把握しておくと良いでしょう。

●印紙税
不動産を売却する時の売買契約書に、印紙を貼る形で納めます。例えば1,000万円超5,000万円以下の取引なら2万円の印紙税が掛かります。ただし2018年3月31日までに作成される売買契約書は、税額が軽減されているので1万円というように、印紙税額は契約金額によって異なります。

●譲渡所得課税
不動産売却で利益が出た場合には譲渡所得として、所得税と住民税の課税対象です。
売却(譲渡)価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に税率をかけて算出しますので、相続した不動産の売却価格が「取得費+譲渡費用」の範囲に収まれば譲渡所得が発生せず、税金も掛かりません。
購入価格が不明という場合や購入価格が売却価格の5%より安い場合には、売却価格の5%を取得費として計算することができます。

・保有期間で税率が異なる点に注意
譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有者になって売却するまでの保有期間によって税率が異なることに注意しましょう。
売却した年の1月1日までの保有期間が5年超であれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として考えます。
長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%、短期譲渡所得は所得税30%、住民税9%と、税率が2倍程度異なります。

・相続の場合の保有期間
相続の場合は、相続した人ではなく、亡くなった人(被相続人)が不動産を取得した日からを保有期間としてカウントしますし、取得費についてもそのまま引継ぎます。
また、平成25年から平成49年までは復興特別所得税(各年分の基準所得税額2.1%)を所得税と併せて納付します。

売却にかかる税金を安くできる特例は?

なお、相続税が発生して3年以内の売却なら、売却価格から差し引く費用が取得費や譲渡費用だけでなく、売却した土地や建物に対する相続税額も加算できます。そのため課税対象となる譲渡所得を低減させることが出来るので、税金を安くすることが出来る可能性があります。
さらに住んでいる家を売却した時の譲渡所得は、3,000万円まで控除できる特別控除があります。この特例は居住している家や土地を対象としていますが、2016年4月から2019年12月31日までは相続した実家に住んでいなくても控除することが認められています。

 

不明な部分は専門家に相談してみる

特例を適用させるには、条件をクリアする必要があるなど複雑な部分がありますので、専門家などに相談したほうが無難です。2つの特例は併用できませんので、どちらが得かなども試算してもらうと良いでしょう。

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