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遺産分割の時の相続不動産の評価方法とは?

相続が発生した場合にはそれぞれの相続人に公平に遺産を分配することが必要ですが、相続財産の中に不動産が含まれている場合には相続不動産の価値を評価することが必要です。
相続財産の中でも不動産は高額になる上に、個別性が強いことで相続不動産の評価を巡って相続人同士が争いを起こすこともあります。
そのため相続不動産の評価については注意が必要ですし、遺産分割を行う上で重要だと言えるでしょう。

 

遺産分割の時にはどのように不動産を評価する?

遺産分割する際の不動産評価方法については特に決まりがないので、不動産評価の1物4価(実勢価格、地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価)で判断することになるでしょう。
ただし相続税を算出する時には原則として実勢価格(市場価格)、または路線価で算出することになります。
相続税がかからない人なら、遺産分割の際の不動産評価方法として固定資産税評価額や実勢価格(市場価格)を採用するケースが多いようです。
費用や手間がかからないというメリットがありますが、相続人同士の遺産分割で揉めて家庭裁判所で争うことになった場合には、適正な鑑定評価が必要になります。

 

相続税の申告時の評価はそのまま使える?

遺産分割における不動産の評価は、遺産分割の時の市場価格(時価)によることになります。ただし特別受益や寄与分が問題になるケースでは、相続開始時を基準としますのでその時点の評価も必要です。
遺産分割においての不動産の評価は、固定資産税評価額や路線価などを参考に近隣の売り出し価格を簡単に査定するなどして協議していきます。
相続税の申告の時の不動産評価をそのまま使うこともあるでしょうが、路線価は時価とは異なっていることが一般的ですので、時価を算出する時には市場税を加味するためにも本来であれば不動産鑑定士などに相談するほうが望ましいと言えます。

 

不動産の鑑定評価とは?

不動産の鑑定評価は不動産の経済価値を判定して価格に表示しますが、不動産鑑定士のみが行える行為です。
仮に不動産の価値で相続人同士の紛争が起きた場合などは、最終的に不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して判断することが予想されます。
不動産鑑定士に鑑定評価を依頼した場合、簡易な鑑定でも30万円ほど、不動産の規模が大きい場合などは80万円や場合によっては100万円くらいかかるケースもあるようです。
しかし適正妥当な価格で遺産分割を希望する場合、後で紛争などが起きることを防ぐためにも最初から不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したほうが良いとも言えます。

 

採用する相続不動産の評価方法はそれぞれ

不動産評価には色々な評価方法がありますが、どの評価を採用するかで相続人の立場に不利な人と有利な人が出るケースもあります。
このようなことからも、遺産分割で不動産評価を巡った争いが起きることになると言えるでしょう。
遺産分割することを前提とした不動産の価格については、不動産鑑定士による評価や、それぞれの相続人の諸事情などを踏まえた上で相続人全員が分割協議を行い決めることになりますが、解決に至らない場合には専門家に相談するようにしましょう。

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