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土地を売却したときの計上時期はいつ?

法人や個人を問わず、不動産を売却したときには、いつどの時点が不動産売却日になるか注意が必要です。

土地や建物などを法人や個人が売却したとき、譲渡所得をどのタイミングで計上すればよいのか、金額が大きくなるだけに難しいかもしれません。

譲渡所得として計上するタイミングは?

原則、引渡しされた年の所得となりますが、契約効力が発生した年の所得にしても問題ありません。

個人が土地や建物を売却した場合、譲渡所得として計上するのは実際に引渡しがあった日です。ただし、売却に関しての契約の効力が発生する日の所得で申告してもよいとされています。

・具体的な事例

例えば2018年12月に契約効力発生したけれど、引き渡しは翌年の1月に行ったという場合では、原則は2019年の所得になりますが、契約効力発生日を含む2018年の所得にして申告してもよいということです。

契約効力発生の日は契約締結日と必ずしも同一というわけではありません。売買契約を締結し、手付金や頭金のやり取りを行い、契約が有効に成立した時点を効力発生日とみなします。

個人の場合

所得税上では、不動産の売却日は原則、売買など譲渡契約に基づき買主などに不動産を引き渡した日です。契約の効力が発生した日でもよいとされています。

法人の場合

法人税上では、不動産の売却日は個人同様に原則として引き渡した日です。

なお、建物は鍵を引き渡すことで引き渡しが成立しますが、土地の場合は引き渡しが不明なケースもあります。そこで、土地の場合で引渡日が不明の場合、代金のおおむね50%収受の日、または所有権移転登記申請の日のどちらか早い日で設定してもよいとされています。

ただし、客観的に引き渡していることが明確な場合は適用できませんので注意しましょう。

不動産の所有期間で注意しておきたいこと

また、土地や建物を売却したときには譲渡所得税が発生しますが、どのくらいの期間、不動産を所有していたかによって税率が異なります。

長期譲渡所得とみなされるのは、所有期間が譲渡年の1月1日において所有期間5年を超える場合です。適用される税率は、所得税15%、住民税5%、平成25年から平成49年まで課税される復興特別所得税は所得税額の2.1%です。

短期譲渡所得は所有期間が譲渡年の1月1日において所有期間5年以下の場合で、適用される税率は所得税30%、住民税9%、復興特別所得税は長期譲渡所得と同じく所得税額の2.1%です。

このように長期譲渡と短期譲渡では2倍近く税率に差があるため、5年というくくりが1つの大きなくくりとなると理解しておきましょう。

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