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土地や建物などを売却した時に簿価はどのような影響を受ける?

会計処理を行う帳簿に記載されている資産の価格を「簿価」と呼んでいますが、この簿価という言葉は不動産投資などでも用いられる言葉です。

土地や建物などの不動産においては、購入する時に支払う金額が簿価となり、経年によって段々と簿価が減少するという形ですので、時価など景気に左右される金額とは異なる可能性が高いといえるでしょう。

簿価と売却価格は差があるほうが儲ける?

では、簿価4,000万円の物件を時価5,000万円で売却した場合と、簿価5,000万円の物件を同額の時価5,000万円で売った場合、どちらが儲けたといえるでしょうか。

時価よりも簿価のほうが1,000万円低いほうが儲かっていると考えられることが一般的ですが、会計上では1,000万円利益が出たことになるという部分に注意しましょう。

・すべてでローン残債を返済するとしたら・・・

この2つのケースで、いずれもローンを利用して物件を購入し、それぞれ5,000万円のローン残債がある状態だとしたらどうでしょうか。

売却代金で一括返済すると考えた場合、利益が1,000万円でた場合には手元に資金は残りませんがローンは返済することができます。しかし、利益が出たことによって、所得税が課税される対象となってしまうのです。

しかし簿価と売却代金が5,000万円で同じだった場合には、すべてローンの残債に充てるため手元に資金は残りませんが、利益も出ていないので課税対象にはなりません。

・ローン残債が売却価格より低かったとしたら?

仮に同様のケースでローン残高が4,000万円だったとしたら、1,000万円の利益が出たケースではローンを完済した上に手元に1,000万円残ることになりますが、会計処理では利益計上されますので税金を差引くことになります。

仮に法人で購入して40%の法人税がかかるとしたら、400万円は法人税で持っていかれるので600万円しか残りません。

一方、簿価と売却価格が同じだった場合には、利益が出ていないので課税されず、ローンを完済後に1,000万円丸々手元に残るといえるでしょう。

減価償却が簿価に影響する仕組み

不動産の簿価はなぜ年々減少していくのかというと、建物などは経年により劣化していくものだからです。

毎年どのくらい劣化したかについては、税法上の計算式で減価償却分を算出します。この劣化した分とされる減価償却分は「減価償却費」として経費計上することができますので、建物など不動産の簿価は物件購入時の金額から毎年減価償却費を差し引いたものと変わっていきます。

節税効果を見込むなら?

ローンの残債には土地価格も含まれていますが、土地は減価償却がありませんので、簿価よりも残債のほうが早く減っていくことが多いといえるでしょう。

土地よりも建物の方が価格の高い物件の場合、減価償却での節税効果が期待できます。ただし簿価がその分減っていきやすいという部分には注意してください。

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