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不動産を売却した時に赤字が出たら?確定申告を行えば税金が返ってくる?

マイホームなど不動産を売却した時、譲渡損失が生じてしまうこともあります。この場合、所得税などの還付により赤字分を取り戻すことができる制度があるため、どのような仕組みになっているのか内容を把握しておきましょう。

税金を取り戻せる可能性がある?

マイホームを売却した時に、利益が生じれば譲渡所得として税金が課税されることになります。しかし反対に損失が生じた場合、税金で少し取り戻すことができる可能性があります。

売却により損失が生じた場合、損失を一定要件のもとで他の総所得金額などから差し引くことが可能となっており、売却した年の分以外に、翌年以降3年間(売却した年を含めると4年間)は繰越して控除することもできます。

繰越控除を受けるための要件は?

ただしマイホームを所有している期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えることが必要であり、住んでいる自宅を売却する、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末に売った時であることが必要です。

さらに譲渡する相手が、配偶者や親、子など、直系血族や、生計が同じ親族、同族会社などでないことも要件として含まれます。

制度の適用は平成31年12月31日までに譲渡した場合に限られ、繰越控除されるのは、所得金額が3,000万円以下の所得の年です。

損益通算については要件に注意!

所得金額を計算した上で生じた損失のうち、他の所得の金額から控除することができる損益通算を可能とする損失の金額については、マイホームを売却後に新たに買換えを行うのか、そうでないかによって異なります。

買換えを行う場合には、譲渡所得金額を計算した上で生じた損失の金額が損益通算できる損失の金額です。

買換えを行わない場合には、譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額、または譲渡資産の住宅ローン金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額のいずれか少ない金額が適用されます。また、譲渡契約を締結した前日に、譲渡資産にかかる住宅ローン残高があることも要件として含まれていますので注意してください。この住宅ローンは、金融機関等から融資を受け、償還期間10年以上のものを指しています。

買換えを行う場合の取得する資産の要件

さらに買換えを行う場合には、新たに取得する資産にも要件が設けられています。物件は50㎡以上の風呂差があること、そして譲渡日の属する年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得を行うこと、取得した日から取得日の属する年の翌年12月31日までは居住の用に供することがまず必要です。

さらに、特例を受けようとする年の12月31日の時点(または取得した日の属する年の12月31日)において、買換え資産に対する一定の住宅ローン残高があることも要件に含まれています。

赤字が出た場合は税金の還付を

もしマイホームを売却して赤字になってしまっても、繰越控除など利用できれば所得税の還付を受ける事が出来る可能性が高くなりますので、諦めずに確定申告を行うようにしましょう。

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