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空き地の固定資産税を節税したいなら農地にすると良い?

特に使用目的があるわけではないけれど、例えば親が持っていた土地だったけれど相続により受継いで所有しているというケースもある様です。
しかし使っていないのに高い固定資産税を支払い続けるのも無駄なので、何とか節税できる方法はないかというところでしょう。
現在所有している土地の目的が「宅地」になら、これを「農地」に変えることができれば税金は安くなりますがその様な事ができるのでしょうか。

 

土地の固定資産税の計算方法

固定資産税は毎年1月1日を基準に、土地や建物、償却資産(構築物、機械、器具、備品など)の固定資産を所有している人に対して課税される税金で、固定資産の価格を基準に算出します。
固定資産税を算出する方法は、固定資産の評価額した上で課税標準額を算定し、税率をかけます。

・固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)× 1.4%(標準税率)

 

農地よりも宅地の固定資産税が高い理由

土地の価値はその土地から得る収益性で判断されます。農地は原則として農業にしか利用できないのに、農地と宅地の固定資産税が同じだと公平性に欠く事になりますので、宅地よりも評価額が低くなる様な設定がされています。
なお、特別に農地だから優遇されている訳ではありませんので、農地の状況次第では宅地並みの課税が行われています。

 

固定資産税の計算は現況主義

土地の評価額は不動産登記法で登記官が判別し認定した土地の用途である地目に応じて算出しますが、固定資産税の計算は登記地目ではなく現況の課税地目で判断されます。
固定資産税の対象である地目は9種類ありますが、土地登記簿上の地目や使用目的に関係なく現状で客観的に判断されます。一時的な状態では判断されませんので見た目を農地に見せれば良いという訳ではありません。

・登記地目
登記簿に記載されている地目で、土地の現況や使用目的で定めます。
土地の利用状況が変化した時に申請していなければ変更になりませんし、法務局など自らが毎年調査や確認を行って地目変更を行う事はありません。そのため変更があった時には地目変更登記を申請する事が大切です。

・課税地目
固定資産税を算出する時に根拠になる地目で、土地の現況と使用目的で定めます。この地目は市町村自らが現地を調査し、土地の状況に変更があると判断できる場合には登記地目はそのままでも変更されます。
そのため登記簿上の地目を変更していなければ、登録地目と課税地目が異なるケースも出てきますので注意しましょう。

 

農地にする場合の流れ

農地から宅地やその他の土地に転用する場合には農地法による制限を受けますが、反対に宅地や更地を農地に転用する場合は比較的自由にできます。
農地として認められるには、土地を耕して誰が見ても農地だと判断できる状況にする必要があります。建物などが建っている場合には解体し、土なども作物が生育できる様に入れ替えが必要です。また、登記地目を変更して、農地法に則った農作業を行う必要があります。

 

節税効果が得られないケースに注意

一般農地は農地評価ですので課税も農地課税です。
ただし市街化区域農地には生産緑地内農地、一般市街化区域農地、特定市街化区域農地がありますが、生産緑地内農地以外は一般農地のように農地評価・農地課税にはなりません。
一般市街化区域は宅地並み評価ですので一般農地に準じた評価で課税が行われ、特別市街化区域農地は宅地並み評価なので宅地並み課税となります。
宅地並みの評価だった場合は、農地にしても結局宅地より税金が安くならない可能性がある事を理解しておきましょう。

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