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更地の相続は損?空き地は有効活用することで節税対策に!

例えば家が建っていない更地を相続した場合、何も対策を講じなければしなかった場合には大きな納税資金が必要になる可能性があります。
土地が何の用途のための土地かによって相続税は異なりますが、それは更地なのか、それとも建築物が建っているかによっても異なります。
相続税の対象となる不動産の課税価格は、実際に市場で取引されている時価ではなく、利用状況に応じて相続税評価額が基準となり算出されます。この相続税評価額は時価より低いため、この差を活かせば節税対策に有効になります。

 

土地はそもそも時価より評価額が低いが…

市街地にある土地の相続税評価額は路線価で決まりますが、路線価は公示地価の8割程度であることが一般的です。
路線価とは道路に面した敷地の1㎡当たりの単価で、道路網が整備されておらず路線価が出てない場合には、公示地価の7割相当の固定資産税評価額を基準にして一定倍率をかけて計算します。
いずれにしても土地は時価よりも低く評価されることになりますが、さらにその土地の上に賃貸物件がある場合には、貸家貸付地と評価されることでさらに2割程度下がります。

 

建物の評価額は?

土地の評価が安くなっても、上に建物を建てれば今度は建物に対する税金が増えると思うかもしれません。
確かに建物分の税金は発生しますが、建物の場合は固定資産税評価額がそのまま影響するので、そもそも固定資産税評価額が実際の時価より4~5割低い水準であることに注目します。
さらに住宅なら固定資産税評価額=相続税評価額になりますが、賃貸物件の場合はさらに3割程度低い貸家評価が適用されます。

 

将来的な固定資産税負担にも良い影響がある

土地を所有していれば毎年固定資産税が課税されることになりますが、住宅が上に建っている土地は更地の固定資産税評価額の1/6まで軽減される特例が適用されます。
そのため将来的に保有していく上での税負担を軽減させることにも意味があると言えるでしょう。
ただし1戸当たり200㎡までが適用の範囲ですので、例えば1棟に5戸あるアパートなら「200㎡×5戸=1,000㎡」ですので1,000㎡までの敷地が適用範囲になります。

 

不動産の課税評価の複雑さを上手く利用すること

相続を受けた財産が現金なら額面そのまま、預貯金なら残高に税引き後の利子を加えた金額、上場株式なら課税時期の終値というように、それぞれ財産によって課税評価の方法が異なります。
しかし不動産の場合には課税評価が複雑なので面倒だと思うかもしれませんが、この複雑な仕組みを上手く利用することで節税対策が可能になります。
更地のままよりは賃貸アパートやマンションなどを建てることで、得られる収益を納税資金に充てることもできるでしょう。これらのことも踏まえて検討してみることをお勧めします。

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