不動産売却の流れ

物件を売り出すまでの流れ

所有する不動産物件を売り出すまでの流れを4つのステップに分けてご説明します。
物件を売り出すまでは、仲介業者(媒介業者)の決定や、販売価格を決めることなど、オーナー様(売主)の意思決定が求められます。後で後悔しない、納得できる取引になる売却計画を立てるためにも、しっかりと流れを掴み、情報を収集しておくことが重要です。

STEP.1相場価格を調査・知る

相場価格を知る

不動産物件を売却する際の価格設定をするために相場価格を知りましょう。所有する物件の近隣の売り出し情報などの価格を把握することはもちろんですが、実際の相場価格をしることが重要です。相場価格を調べる方法は、国土交通省が公開する地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査などが参考になりますが、自分で調べるのは安易ではありません。このサイトでは埼玉県全域、東京都(北区・練馬区・荒川区・板橋区・足立区)を中心とした公開価格の調査を無料で行っておりますので、是非ご活用下さい。

STEP.2不動産業者を探す

不動産業者を探す

不動産会社(仲介業者)は、不動産流通機構などから情報を収集し、これまで不動産売却の取引データを持っていますので、依頼し物件の査定(通常は無料です)を依頼しましょう。また、幅広い意見やアドバイスを聞くためにも、最低でも2社以上に依頼することをおすすめします。地域に根付き、特性をよく知っている信頼できる不動産業者を探し、査定を依頼することが納得できる不動産売却に繋がると思いますので情報を収集しましょう。

STEP.3仲介を依頼する(媒介契約)

媒介契約

依頼した不動産会社(仲介業者)からの査定情報および自分で収集した情報を材料に依頼する不動産会社を決定し媒介契約を締結します。媒介契約には大きく分けて専属選任媒介契約 / 選任媒介契約 / 一般媒介契約の3つの形態がありますので、自身の物件売却にマッチした媒介契約を選ぶことができます。

STEP.4価格決定・物件の売り出し

物件の売り出し

不動産会社と打合せの上、売却活動が始まります。物件の販売価格は重要なセールスポイントになります。後悔の無い、納得できる売却を実現するために、自分の希望価格を伝えた上で、不動産会社が提示する相場に準じた査定価格をしっかりとすり合わせて慎重に価格を決定しましょう。オーナー様にとって満足のいく買主との売買契約が成立することを祈ります。

売買契約成立までの流れ

売買契約成立までの流れを4つのステップで説明します。
ここから媒介契約を締結した不動産会社(仲介業者)による売却(物件販売)活動がスタートします。業者を介して買主候補となる物件の見学者も登場してくることでしょう。見学者に魅力的な物件と判断していただくための準備をしておきましょう。無事、購入希望者が現れ、売買契約の条件の合意へと繋がれば、売買契約を締結することになりますので、契約締結後に条件等での問題を未然に防ぐために、物件情報は事実と相違ないように出せる限りの情報を開示しましょう。

STEP.1売却活動・状況報告

不動産会社(仲介業者)が売却活動(販売活動)をスタートします。指定流通機構[REINS(レインズ)]に物件情報の登録を行ったり、住宅販売の情報誌や折込みチラシ、仲介業者サイトやインターネット広告媒体などに情報を公開するなど、物件売却を実現するために販売活動に尽力していきます。※専属専任媒介や選任媒介などでの媒介契約を締結している場合は、不動産会社から定期的に売主様に販売状況を報告する義務があるので、報告はしっかりと把握するように心がけましょう。

STEP.2見学者(買主候補)の来訪

不動産会社(仲介業者)が売却活動が活発化しますと、購入を検討する見学者(買主候補の方々)が、売り出し物件を内覧するために訪れます。見学する方々に魅力的に良い印象を持っていただくために、物件を清潔にし、整理なども念入りに行っておきましょう。

STEP.3売買契約条件の折衝・交渉

買主(購入希望者)が現れたら、不動産会社(仲介業者)を介して購入申込書 or 買い付け依頼書等の書面が届きますので、契約条件(売却価格・支払い方法・物件引渡し希望日など)を確認し、買主側と調整を行ない、売買契約の締結日を決定します。売買契約締結後にトラブルを発生させないためにも、売却物件に不具合などがある場合は、しっかりと誠実に伝えて合意を得ておきましょう。この契約の際には、重要事項説明が必要となりますので、不動産会社(仲介業者)の物件調査に協力することが義務となります。

STEP.4売買契約の締結

売買契約の締結

売主、買主、双方で売買契約の条件に合意されれば、買主と売買契約の締結となります。契約内容はしっかりと確認することも忘れてはなりません。無事締結に至れば買主から定められた手付金を受け取ることになります。

物件引渡しまでの流れ

売買契約の締結完了で、不動産売却の手続きは終わりとなりますが、物件の引き渡しが残っています。決定している引渡し日までに事前の準備をしておきましょう。住宅ローンの解約や抵当権の抹消など事務的な手続きもありますのでしっかりと進めていきましょう。 これまで売却物件に居住していたのであれば、当然の如く、引き渡しの当日までに引越しを完了しておく必要があります。

STEP.1引渡しの準備・実行、公共料金等の清算

売却物件に現在居住しているのであれば、売買契約の締結が完了したらすぐに、決定した引渡し日までに引越しの手続きおよび実行、公共料金などの精算を済ませておきましょう。

STEP.2住宅ローンの清算解約・抵当権の抹消手続き

住宅ローンの残高(債務)が残っている場合はローンの解約を金融機関に申し出て、物件の抵当権を抹消する手続きを行います。住宅ローン解約のためには残債をすべて返済する必要がありますが、多くの売主の場合、買主から受け取る売買代金(譲渡金)を持って物件を引き渡すと同時にローン清算する手法が一般的です。

STEP.3物件の引き渡し

決定した引き渡し日に、売主・買主の双方が立ち会った上で物件の状況を最終確認し、引渡しとなります。引き渡し後は、税務申告の手続き(譲渡所得税の準備)も重要な義務ですので、しっかりと行いましょう。